고덕강일 반값아파트, '토지임대부 분양주택'이란?

서울시가 고덕강일 3단지 전용 59㎡ 500세대를 건물만 분양하는 ‘토지임대부 분양주택’으로 공급합니다. 공공이 토지를 소유하고, 입주자는 건축물 비용만 부담하기 때문에 땅값이 빠진 만큼 시세보다 저렴하게 집을 구매할 수 있다는 개념인데요. '토지임대부 분양주택'이란 무엇인지, 서울에서 3억 원대 아파트가 어떻게 가능한 지 알아보겠습니다. 

토지임대부 분양주택이란?

부동산 용어사전을 살펴보면 토지임대부 분양주택이란 토지의 소유권은 토지임대주택 건설사업의 시행자가 가지고 있고, 주택 및 공공복리시설 등에 대한 구분소유권(건물의 전유 부분에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 공용 부분 · 부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다)은 주택을 분양받은 자가 소유하는 주택을 말합니다.

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공공주택이니만큼 사업시행자는 국가나 지방자치단체 또는 한국토지주택공사가 됩니다. 쉽게 말해 집 값에서 토지가격 즉, 땅값이 차지하는 비중이 크기 때문에 땅은 시행자인 공공에서 보유하고 구매자는 주택가격만 부담하는 것입니다. 

땅값은 빼고 주택만 보유하기 때문에 당연히 주거비 부담이 적어집니다. 또한 토지는 입주자에게 40년간 임대하므로 저렴한 주거비용으로 40년간 안정적으로 거주가 가능합니다. 한국토지주택공사가 2011년에 처음으로 서울 서초구에 782호를 공급했고 이번에 고덕강일에 500세대 공급이 예고되었습니다. 

토지를 소유하지 않는 대신 저렴한 비용으로 주택 구매가 가능하다는 장점이 있지만 토지임대료를 매달 납부해야만 합니다. 토지임대부 분양주택으로 500호가 예정되어있는 고덕강일지구를 예로 자세한 내용 살펴보겠습니다.

▶ 고덕강일지, 서울형 반값아파트? 

고덕강일에 공급되는 '3.5억 반값아파트'로 벌써 화제가 되고 있는데요. 자세한 청약정보는 SH공사에서 30일 홈페이지를 통해 공고할 예정입니다. 2023년 2월 27일부터 사전청약을 받고 3월 23일 당첨자를 발표할 예정입니다. 예정대로 순조롭게 진행된다면 2023년 5월 착공을 시작하여 2026년에는 본청약 후, 2026년 3월 입주를 목표로 하고 있습니다. 

▶ 추정 분양가 및 토지임대료

'나눔형 주택'의 한 유형인 '토지임대부 분양주택'은 공공이 토지를 소유하고, 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 분양주택 유형으로 40년간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있습니다. 

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고덕강일 3단지 건물 분양가는 본청약 시점(2026년 하반기) 추정가격으로 약 3억 5,500만 원, 추정 토지 임대료는 월 40만 원입니다. 사전예약 공고가격은 '추정가격'으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정될 예정입니다. 

반값아파트로 알려진 고덕강일지구의 정확한 위치는 서울시 강동구 강일동 175입니다. 인근에 위치한 같은 면적(59㎡)의 아파트 시세는 2022년 12월, 네이버부동산 기준 7억~8억, 전세는 3억 5천~5억 원 수준입니다. 예상 분양 가격만 보았을 때 현재 시세의 절반 정도라 반값아파트로 불리고 있습니다. 

토지임대부 분양주택 주의사항

토지임대부 분양주택은 토지에 대한 권리를 소유하지 않는 대신 저렴한 비용으로 주택을 소유할 수 있습니다. 그러나 토지를 소유하고 있지 않은 만큼 토지에 대한 임대료를 매달 지불해야 하는 것도 잊어서는 안 됩니다. 그 외에도 어떤 혜택과 주의사항들이 있는지 체크해 보겠습니다. 

토지임대부 분양주택의 가장 큰 장점이자 단점은 토지를 소유하지 않기 때문에 소유권에 제약이 있다는 점입니다. 소유권에 제약이 있다는 것은 자유롭게 처분을 할 수 없다는 말입니다. 분양을 받은 사람은 자신이 필요할 때 원하는 가격과 조건에 따라 매도를 하기 어렵습니다. 

고덕강일 반값아파트를 기준으로 설명하면 오직 SH에서 책정한 감정가격을 기준으로 환매신청이 가능하며 시세차익의 30%는 공공으로 환수됩니다. 또한 토지임대부 분양주택은 5년의 의무거주기한을 가집니다. 최초 입주가능일로부터 5년 간 계속하여 해당 주택에 거주해야 합니다. 

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다만 좋은 소식은 나눔형 주택이니만큼 대출에 있어서 여러 가지 혜택이 있을 것으로 보입니다. 나눔형 주택의 전용 모기지 상품은 1.9%~3%의 저리로 분양가의 80%까지 대출이 가능하며 DSR 적용도 받지 않습니다.

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반값아파트로 화제가 되고 있는 고덕강일지구의 '토지임대부 분양주택'에 대해서 알아보았습니다. 토지를 소유하지 않는 만큼 낮은 분양가로 많은 사람들의 관심을 받고 있는데요. 주변 시세와 비교하면 정말 절반 가격이라 사실상 전세가격 수준으로 내 집을 마련할 수 있어 반값아파트로 불릴만합니다. 

그러나 토지를 제외한 주택만 분양되는 만큼 반쪽짜리 아파트라는 비난도 있습니다. 또한 토지사용료 명목으로 임대료를 매달 지불해야 하는 만큼 일부에서는 보증금 3.5억에 월세 40짜리 아파트 아니냐는 지적도 있습니다. 

그럼에도 불구하고 저금리로 장기모기지가 가능하고 후에 주택을 환매할 경우 70%의 시세차익도 실현할 수 있는 만큼 무주택자들에게는 좋은 조건으로 생각됩니다.